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文旅标的与落地方案

文旅方向包含两件事：一是东北乐高项目及区域游乐场的盘活与资本引入，二是以庐山为首个重点景区的旅游 Agent 代运营与引流。本页先展开东北乐高项目与庐山项目，再列出候选标的、筛选标准与两条实施流程。

一、东北文旅市场的基本格局

冰雪季与常规乐园冷热分化冬季冰雪类景区客流集中爆发；常规机械类、人造场景类游乐园受气候制约，普遍冬季闭园或降低开放强度，有效经营期仅半年左右。
主题公园整体承压机械类游乐项目吸引力下降、二次消费走弱；头部运营商转向轻资产输出与存量盘活。
资本窗口正在打开区域内多家上市公司与大型集团的文旅资产处于控制权变更、引入新股东或存量盘活阶段，为事件营销加资本引入的组合打法提供了标的来源。

二、东北乐高项目

1. 项目判断

需求已经验证上海乐高乐园 2025 年 7 月 5 日开园，首年接待超过 200 万人次，增速居全球乐高乐园同期首位；二次消费约占五成，客源已扩展至北京、山东、广东等远距离城市。
东北存在空白东北现有乐高品牌业态只有沈阳乐高探索中心（沈阳 K11，2019 年 1 月开业，室内，面向 3–10 岁儿童家庭），华北与东北尚无乐高乐园。
与北方季节互补积木搭建是室内业态，能弥补冬季闭园短板，并与冰雪季形成“白天冰雪、室内积木”的组合产品。
适合事件营销积木作品展、大型拼搭挑战、亲子搭建赛天然具有传播性；沈阳已有 22,726 块积木、历时 338 小时拼成中国工业博物馆模型的展示先例。

2. 两条实施路径

维度路径一：品牌授权路径二：积木主题内容运营
形态乐高乐园或乐高探索中心积木主题展、拼搭挑战、亲子搭建赛、积木主题园区改造
合作方乐高乐园与乐高探索中心品牌由默林娱乐集团运营，须与默林合作；国内乐园通常由默林与国内投资方、属地政府平台共同投资乐高认证专家（LCP）及积木作品创作者、国产积木 IP 方、MCN 机构
条件大体量土地、交通区位、地方政府支持与长期投资能力现有园区或室内场馆，3 个月内可开放
周期从洽谈、规划到开园通常需数年2–3 个月可首发
定位远期目标近期引流与经营改善抓手

推荐顺序：路径二先行，用 2027 年寒假与暑期的客流数据证明区域需求，再以经营数据支撑与品牌方及资本方的谈判。

品牌使用边界：“乐高”“LEGO”及乐高乐园名称与标识均为注册商标，未取得授权前，对外宣传使用“积木”“拼搭”等通用表述；与乐高认证专家合作展出作品时，按其授权范围标注。

3. 实施时间表

2026 年 10 月下旬–11 月中旬
研判
项目资料收集、产权与经营研判、场地踏勘。
阶段成果：研判报告与实施路径建议。
2026 年 11 月中旬–12 月
策划与洽谈
积木主题内容策划；洽谈积木作品方、IP 方与 MCN；旅游 Agent 搭建冰雪加积木组合线路；设计积木主题数字人主持形象，用于直播与短视频分发。
阶段成果：首发活动方案、合作方清单、传播排期。
2027 年 1–2 月
寒假首发
寒假、春节、冰雪季
室内积木主题展与亲子搭建赛首发，MCN 与 Agent 双线引流。
阶段成果：首发期曝光、预约与到园数据。
2027 年 3–5 月
复盘与接洽
复盘数据，形成经营改善方案；启动与品牌方、文旅运营商及资本方接洽。
阶段成果：经营改善方案与意向合作方。
2027 年 6–8 月
暑期放量
户外园区主题活动放量，迎接暑期客流峰值。
阶段成果：连续经营改善数据与资本引入方案。

4. 分工建议

您方提供项目资料，引荐产权方与属地政府部门，牵头属地资源协调；牵头 Agent 系统与经营数据看板的技术架构；资本引入阶段牵头基金化方案的合规设计与投后风控。
我方标的研判、事件与内容策划、旅游 Agent 引流与数据看板、资本引入方案设计与资金方对接。
共同合作方（积木作品方、IP 方、MCN）洽谈与首发活动执行。

5. 需要您提供的资料

类别内容
项目基本情况项目名称、所在城市与位置、规划定位（新建乐园、现有园区改造或室内场馆）
产权与股权产权方与股权结构、土地性质与剩余年限、占地与建筑面积
经营现状营业或停业状态、近三年分月客流与收入、主要设备状态
权利负担抵押、查封、主要债权人与诉讼情况
已有接触与默林娱乐、乐高或其他 IP 方的既往接触与进展
地方支持属地政府与文旅部门的态度、已列入的项目清单或配套政策

三、庐山项目

1. 项目基础

2,186.79万人次
2025 年庐山市接待游客
187.47亿元
2025 年旅游总收入
288.01万人次
2025 年核心景区购票人数（十年前约 120 万）
20.06万人次
2025 年境外游客
资源等级世界文化景观遗产与世界地质公园，拥有山上核心景区、环山景区（观音桥、三叠泉、白鹿洞书院、秀峰、碧龙潭等）、牯岭近代别墅群与庐山西海等多层次资源。
改革方向已完成“行政下山、市场上山”改革，经营性资产整合进庐山文旅控股集团市场化运作，环山景区由环山文旅集团整合运营。
门票改革2023 年 9 月起核心景区实行“一票多次、多日使用”，并推出免票月等活动，收入结构由门票向餐饮、住宿、交通、文创等综合消费转变。
当前目标研学接待突破 10 万人次、文创收入突破 5,000 万元、民宿床位增长 50%。

2. 合作切入点

方向依据Agent 与运营动作
全域行程定制全市接待游客 2,187 万人次，核心景区购票 288 万人次，从“到访”到“深度游览与过夜”有较大转化空间；“一票多日”政策天然适合多日行程将山上核心景区、环山景区、庐山西海与九江城区纳入同一行程模型，按偏好生成两到三日行程，串联住宿与餐饮预订
研学研学接待目标 10 万人次；白鹿洞书院、地质遗迹、近代别墅群具备成体系的课程素材研学线路 Agent：按学段生成课程化线路，学校与研学机构一键预订，配套讲解内容
入境游境外游客 20.06 万人次多语种行程与讲解，连接入境游客的签证、交通与支付指引
民宿与二次消费民宿床位增长 50%、文创收入 5,000 万元目标民宿与文创商家入驻，行程中嵌入住宿与文创推荐，按核销分成
内容与事件云雾、花期、雪景与避暑季具有天然话题性季节性事件策划与 MCN 分发，Agent 承接流量转化为订单
数字人讲解外国游客与研学团体需要稳定、多语种的讲解游客中心数字人大屏与手机端数字人讲解，结合诗词文化主题设计讲解形象，内容来自审定讲解词

3. 关联资产：九江大千世界梦幻乐园

可作为东北乐高项目同一打法的第二个标的：与庐山客流组合引流，先以内容运营恢复人气，再按破产处置程序参与资产收购或引入投资人。

4. 实施时间表

2026 年 11 月
对接与资料
对接庐山文旅控股集团与环山文旅集团，确定合作范围，按景区资料收集清单启动资料收集。
阶段成果：合作意向与资料包。
2026 年 12 月–2027 年 2 月
搭建与入驻
搭建全域知识库与行程模型，开发研学线路，完成首批民宿、餐饮与文创商家入驻；同步完成大千世界乐园的资产研判。
阶段成果：可试用的庐山行程 Agent；大千世界研判报告。
2027 年 3 月
试运行
小范围试运行，校验行程质量、预订与核销链路；策划春季花期与云雾主题内容。
阶段成果：试运行报告。
2027 年 4 月
五一前上线
正式上线，联动 MCN 分发。
阶段成果：上线与首个假期的转化数据。
2027 年 7–8 月
避暑季放量
避暑季放量，研学团队集中接待。
阶段成果：旺季客流、过夜率与商家分成数据。

5. 需要您提供的资料

类别内容
对接关系庐山项目的对接单位与联系人（庐山文旅控股集团、环山文旅集团或属地政府部门）
合作范围全域行程代运营、研学、入境游、民宿与文创中的优先方向
已有基础对方现有的票务、预订与会员系统，以及既有线上渠道合作情况
关联资产大千世界乐园破产管理人联系方式及最新处置进展

四、候选标的

第一类：上市公司平台

标的东北资产经营与股权现状合作切入点
大连圣亚
600593.SH		大连、哈尔滨两地极地海洋景区2026 年上半年营业收入约 1.90 亿元，同比增长 2.29%；扣非归母净利润约 -322 万元，利润转正主要来自债务重组收益。控股股东为大连星海湾金融商务区投资管理股份有限公司（实控人大连市国资委），控股股东变更事项仍在推进，第二大股东持有的 13.99% 股份处于司法冻结控制权变动期的经营改善方案；以 IP 内容与 Agent 引流提升两地景区客流与二次消费
海昌海洋公园
02255.HK		大连等地海洋主题公园2025 年收入 15.49 亿元，同比下降约 14.8%，全年亏损 9.84 亿元；2026 年上半年收入 5.36 亿元，同比下降 21.9%，亏损 3.35 亿元。2025 年 10 月祥源控股以 22.95 亿港元认购新股取得 38.6% 股权成为控股股东，公司明确转向轻资产输出新控股股东的存量园区盘活需求；单园运营托管或单园资产转让

第二类：大型集团文旅资产

标的东北资产现状合作切入点
融创文旅哈尔滨融创文旅城（乐园、雪世界）等集团境内外债务重组已收官；2025 年文旅业务收入 47.3 亿元，同比下降 9%，全年客流 1.76 亿人次；现阶段经营核心为存量资产盘活单项目运营合作、事件营销与引流服务；具备条件时参与资产处置

第三类：区域性游乐场（本次重点）

先用内容与运营把客流做起来、再引入资本，是这一类标的成交的关键顺序。

五、标的筛选标准

维度看什么优先条件
区位与客源与省会或旅游城市的距离、高铁与机场可达性、周边常住人口2 小时车程内覆盖 500 万人以上
资产状态设备完好率、特种设备检验状态、可否在 3 个月内恢复开放停业不超过 2 年，主体设备可修复
产权与权利负担土地性质与年限、抵押与查封、在建工程与债权人数量产权清晰或已进入法院主导的处置程序
季节性冬季能否接续冰雪项目或室内业态具备冬季场地改造条件
话题性是否有历史记忆点、可结合的 IP、网红打卡点具备“怀旧”“重启”类叙事基础
地方支持属地文旅部门对盘活的态度与配套政策列入地方盘活存量资产或文旅重点项目

六、游乐场盘活实施流程

步骤 1
标的研判
第 1–3 周
调取工商、司法、产权与经营资料，现场踏勘设备与场地，形成盘活可行性结论。
阶段成果：标的研判报告与报价区间。
步骤 2
事件与故事策划
第 3–6 周
围绕园区历史记忆或游戏 IP 设计“重启”主题事件，确定首发时间点（优先暑期或冰雪季开端），完成内容脚本与传播排期。
阶段成果：事件策划方案与内容素材包。
步骤 3
分发与引流
第 6–12 周
MCN 达人矩阵与旅游 Agent 双线分发，Agent 负责把内容流量转化为具体行程与订单。
阶段成果：可量化的曝光、预约与到园数据。
步骤 4
经营改善
第 3–6 个月
恢复或调整核心项目，补充夜游、冰雪、亲子等季节性业态，导入商家与二次消费，建立月度经营看板。
阶段成果：连续三个月的客流与收入改善曲线。
步骤 5
资本引入
第 6 个月起
以改善后的经营数据为基础，对接产业资本或文旅运营商，按标的状态选择交易路径。
阶段成果：交易方案与意向投资方。

交易路径选择

标的状态推荐路径要点
正常经营、股东有退出意愿股权受让或增资入股先签运营合作与优先购买权，再按经营数据定价
停业、产权方为地方平台运营托管加收益分成以托管期经营业绩换取后续收购选择权
已进入司法拍卖参与竞买或联合竞买结合流拍后降价规律确定出价节点
已进入破产重整报名重整投资人重整计划中同步写入运营方案与客流承诺

资本引入的基金化与投后风控

依托您方在私募股权风控、产品合规备案与投后动态监控方面的经验，资本引入环节按机构化标准执行：

环节做法
投资决策沿用三层决策架构：研判团队提交方案，设置正反两方独立论证，再经风控审核与投资决策委员会裁定，全程留痕
基金化承接单体或多个盘活标的可设立文旅盘活专项基金承接，由已登记的私募基金管理人发行；您方牵头募集文件、风险揭示书与备案材料的合规设计
投后监控按月输出标的经营风险报告，跟踪客流、收入、现金流、设备安全检验、债务到期等指标，设置预警阈值，为投资决策委员会提供依据
退出以连续经营改善数据支撑股权转让、并购或资产证券化等退出路径

七、旅游 Agent 代运营与引流

产品形态

游客端游客输入偏好（美食、怀旧、亲子、摄影等）、天数与预算，Agent 生成逐日行程，并完成门票、餐饮、住宿的一站式预订。
景区与商家端商家入驻、优惠券与折扣设置、订单核销、分成结算与客流报表。
内容端攻略与短视频内容自动生成，供 MCN 与自有账号分发，内容中嵌入行程入口。

景区资料收集清单

类别内容
基础信息景点名录、开放时间、门票价格与优惠政策、交通接驳方式
产品信息演出与活动排期、季节性项目、特色线路
商家信息园内及周边餐饮、住宿、购物商家名单，联系人与可让利幅度
内容素材历史故事、图片与视频授权、过往营销素材
经营数据近三年分月客流、客单价、客源地结构

实施流程

第 1–2 周
签约与资料收集
与景区签订代运营协议，按清单收集资料。
第 2–4 周
知识库与行程模型
将景区与周边资源结构化，配置行程规则与推荐逻辑。
第 3–6 周
商家签约
完成首批餐饮、住宿、购物商家入驻，约定折扣与分成比例。
第 6–8 周
试运行
小范围开放游客端，校验行程质量、预订与核销链路。
第 8 周起
正式运营与分发
联动 MCN 内容分发，按月复盘客流、转化率与商家分成。

结算与反作弊风控

分成收入的真实性决定合作能否长期运转。沿用您方在交易风控与互联网金融反欺诈方面的规则引擎做法：

商家准入营业资质、经营场所与历史评价审核，分级设置分成与结算周期。
规则内置重复核销、异常集中下单、非到园核销等规则内置于系统，交易发生时自动拦截并留痕。
对账结算订单、核销与分账日清月结，景区、商家与平台三方数据一致后结算。
数据安全按角色分级授权，游客与商家数据不出指定环境，操作全程留存日志。

运营指标

八、费用安排

在上述工作的基础上，费用安排如下：旅游 Agent 对游客免费，向景区收取代运营服务费，向商家按核销订单获取折扣返利，并与景区约定门票分成比例；游乐场盘活项目按阶段收取研判与策划服务费，资本引入环节按交易成果收取成功费，具体比例按项目约定。凡支付给第三方机构或主管部门的费用——设备检测、评估审计、法律服务、拍卖佣金等——均由相应项目主体据实结算。

九、下一步

  1. 请您在 10 月 30 日前按第二节“需要您提供的资料”清单提供东北乐高项目资料，并引荐产权方，用于启动研判。
  2. 11 月中旬完成东北乐高项目研判报告，确定实施路径与首发场地。
  3. 请您提供庐山项目的对接单位与合作范围；11 月内完成首次对接，庐山作为首个旅游 Agent 试点景区，按景区资料收集清单启动资料收集。
  4. 同步联系大千世界乐园破产管理人，了解最新处置进展。
  5. 东北乐高项目所在城市作为第二个旅游 Agent 试点。